Bei der Wohnungsabnahme geht es um Geld. Die Kaution beträgt in der Schweiz bis zu drei Monatsmieten, und ob du sie vollständig zurückbekommst, entscheidet sich in ungefähr vierzig Minuten – dem Termin mit der Verwaltung.
Ich habe viele dieser Termine begleitet. Was mir dabei auffällt: Die meisten Mieter bereiten die Reinigung gut vor und den Termin überhaupt nicht. Dabei entscheidet der Termin, nicht die Reinigung. Wer weiss, worauf geschaut wird und welche Rechte er hat, geht deutlich gelassener hinein.
Diese Checkliste geht Raum für Raum durch. Wenn du eher wissen möchtest, welche Fehler die Kaution konkret kosten, lies ergänzend die fünf häufigsten Fehler bei der Wohnungsübergabe.
Worauf die Verwaltung tatsächlich schaut
Eine Abnahme folgt fast immer demselben Muster. Geprüft wird in dieser Reihenfolge: Böden, Wände, Nassräume, Küche, Fenster, dann Nebenräume und Schlüssel. Kleinigkeiten wie ein Dübelloch interessieren weniger als das Gesamtbild – aber alles, was auffällig ist, landet im Protokoll.
Normale Abnutzung ist kein Schaden. Du musst eine Wohnung nicht besser zurückgeben, als sie sich durch normales Wohnen entwickelt hat. Vergilbte Wandfarbe nach zehn Jahren ist Abnutzung, ein Loch in der Gipsplatte ist ein Schaden.
Raum für Raum
- Backofen und Blech entfettet, Roste sauber
- Dampfabzug: Filter gereinigt oder ersetzt
- Kühlschrank abgetaut, abgeschaltet, Tür offen
- Glaskeramik ohne eingebrannte Rückstände
- Schubladen und Schränke innen ausgewischt
- Silikonfugen am Spülbecken ohne Schimmel
- Kalk an Armaturen, Duschwand und Brause entfernt
- Fugen und Silikon ohne Schimmel
- Abläufe frei, Siphon gereinigt
- Spiegelschrank innen und aussen
- Lüftung entstaubt
- Böden gereinigt, Parkett trocken gewischt
- Dübellöcher gefüllt, sofern im Mietvertrag verlangt
- Möbelabdrücke im Teppich sind Abnutzung – kein Handlungsbedarf
- Sockelleisten abgestaubt
- Scheiben innen und aussen, Rahmen und Falz
- Storen und Rollläden abgewischt, Funktion geprüft
- Fenstergriffe und Dichtungen kontrolliert
- Vollständig geräumt – auch alte Farbdosen und Veloteile
- Boden gewischt
- Waschküche: Maschine und Tumbler-Sieb gereinigt
- Alle Schlüssel gezählt, auch Zusatzkopien
- Briefkasten-, Keller- und Waschküchenschlüssel dabei
- Anzahl im Protokoll festhalten lassen
Nachgemachte Schlüssel müssen mit abgegeben werden. Fehlt ein Schlüssel einer Schliessanlage, kann im Extremfall der Ersatz der ganzen Anlage verlangt werden. Das ist der teuerste Einzelposten, den ich bei Abnahmen gesehen habe.
Abnutzung oder Schaden? Die Lebensdauertabelle entscheidet
Für den Streitfall gibt es ein Instrument, das viele Mieter nicht kennen: die paritätische Lebensdauertabelle. Sie hält fest, wie lange ein Bauteil halten soll – ein Bodenbelag, ein Anstrich, ein Küchengerät.
Daraus folgen zwei Regeln, die Ihnen im Termin viel Geld sparen können:
| Situation | Wer zahlt |
|---|---|
| Lebensdauer abgelaufen | Vermieter, vollständig – auch bei Beschädigung |
| Lebensdauer teilweise offen | Mieter nur den Zeitwert der Restjahre |
| Normale Abnutzung | niemand – es ist kein Schaden |
Ein Beispiel: Ein Bodenbelag mit angenommener Lebensdauer von zehn Jahren wird nach sieben Jahren beschädigt. Du zahlst den Anteil der verbleibenden drei Jahre – nicht die neue Verlegung. Neu für alt gibt es nicht.
Die Rügefrist: Dein stärkster Hebel
Hier steht eine Regel im Gesetz, die überraschend oft übersehen wird. Nach Art. 267a OR muss der Vermieter den Zustand bei der Rückgabe prüfen und Mängel, für die du einzustehen hast, sofort melden.
In der Praxis werden unter „sofort" zwei bis drei Arbeitstage verstanden, und die Meldung muss schriftlich erfolgen. Versäumt der Vermieter das, verliert er seine Ansprüche – ausser bei Mängeln, die bei einer üblichen Untersuchung nicht erkennbar waren.
Kommt Wochen später eine Rechnung für einen Kratzer, der am Abnahmetermin nicht protokolliert wurde, ist die Forderung in der Regel zu spät. Notiere dir das Datum der Übergabe und bewahre das Protokoll auf.
Das Protokoll: unterschreibe nur, was stimmt
Das Übergabeprotokoll ist das Dokument, auf das später alles zurückgeführt wird. Drei Dinge dazu:
1. Lesen, bevor du unterschreibst
Auch wenn der Verwalter es eilig hat. Du hast Zeit, den Text zu lesen.
2. Strittiges als strittig kennzeichnen
Bist du mit einer Position nicht einverstanden, lass vermerken, dass du diesen Punkt bestreitest, und unterschreibe mit diesem Vorbehalt. Eine Unterschrift ohne Vorbehalt kann als Anerkennung gelesen werden.
3. Eigene Fotos machen
Mit Datum, in jedem Raum, auch von den Stellen, über die gesprochen wurde. Das kostet fünf Minuten und ist im Streitfall dein Beweis.
Fazit
Eine gute Wohnungsübergabe besteht aus zwei Teilen: einer saubere Wohnung und einem vorbereiteten Mieter. Den ersten Teil erledigen viele gründlich. Der zweite – Lebensdauertabelle kennen, Rügefrist kennen, Protokoll richtig unterschreiben – ist der Teil, der über die Kaution entscheidet.
Bei komplizierten Fällen lohnt sich eine juristische Zweitmeinung, etwa beim Mieterverband. Dieser Artikel ordnet die Lage ein, ersetzt aber keine Rechtsberatung.
Zur Abnahme nicht allein gehen
Ich begleite Wohnungsübergaben im Kanton Aargau persönlich – als jemand, der den Ablauf kennt und im Termin die richtigen Fragen stellt. Das Erstgespräch ist kostenlos.
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